Afgelopen woensdagmiddag vergaderden de besturen van de VVE's over de parkeergarage bij de dienst Parkeergebouwen aan de Hogehilweg in Amsterdam Z.O. Het belangrijkste punt op de agenda is de meerjarenonderhoudsbegroting en de verdeling van de kosten tussen partijen. Daarbij horen ook de contracten met leveranciers en de beheersvergoeding voor de beheersdienst van Parkeergebouwen. Tevens zijn besproken de jaarstukken van 2012 en 2013, de opstalverzekering en is er een datum geprikt voor een algemene ledenvergadering.
Het vaststellen van de meerjarenonderhoudbegroting (MJOB) is geen makkelijke taak. Er is juridisch advies gevraagd aan B&D Juristen (de kosten zijn vergoed door de rechtsbijstandverzekeraar DAS!). De verdeling die het Bouwburo maakte is in een eerder overleg door partijen op een aantal punten aangepast. Het juridisch advies van B&D geeft echter aan dat afwijkende afspraken van die splitsingsakte niet gemaakt kunnen worden als in de splitsingsakte zaken expliciet benoemd worden als gemeenschappelijk, of in gebruik als "gemeenschappelijk" zijn aan te merken.
Indien zaken gezamenlijk als één systeem moeten worden aangemerkt, dan is alles wat daar deel van uitmaakt ook als gemeenschappelijk te beschouwen (met de daaraan gekoppelde draagplicht volgens de akte). Alleen als systemen echt los van elkaar werken en waarvan vastgesteld kan worden dat een gedeelte van het systeem uitsluitend ten behoeve van een appartementsrecht dient, kunnen deze systemen in beginsel aangemerkt worden als "eigen". Klik hier voor het advies van B&D Juristen.
De in de akte benoemde gemeenschappelijke zaken kunnen dus niet door een afspraak (deels) voor rekening komen van een der partijen. Die aanpassing op de toedeling van kosten conform de akte wordt snel afgerond. Voor de eigenaren van een parkeerplaats betekent dat er een verdeling van kosten ontstaat die gedragen wordt door de spelregels van de splitsingsakte.
Ook onderzoekt Bouwburo nog een keer of de afschrijvingstermijnen die in het MJOB zijn vastgelegd wel realistisch zijn. Een ruimere vervangingstermijn levert mogelijk lagere maandkosten op, maar als er niet genoeg gespaard wordt, heeft de VVE op termijn wel een probleem. Het bestuur neemt pas een beslissing als alle informatie binnen is.
Overige kosten
De totale begroting omvat niet alleen onderhoud maar bijvoorbeeld ook de kosten van de service en de onderhoudscontracten. Deze contracten staan op naam van Parkeergebouwen. De kosten die de contracten met zich meebrengen worden jaarlijks door Parkeergebouwen bij de Bewonersgarage in rekening gebracht. Voor volledige transparantie is dan ook inzicht nodig in die onderliggende contracten, vooral voor de zaken die van de bewonersgarage zijn. Dan pas kan bekeken worden of de verdeling aangepast moet worden, of contracten zelfs op naam moet staan van een andere VVE.
Onderdeel van de totale kosten is de jaarlijkse vergoeding aan Parkeergebouwen. Die beheersvergoeding staat omschreven in artikel 23 B van de splitsingakte. Het bestuur hoopt hierover snel meer informatie te kunnen verschaffen.
Opstal perikelen
Onderdeel van de begroting zijn ook de exploitatiebijdragen aan derden. Dat betreft bijdragen voor kosten die in andere VVE's van Markenhoven gemaakt worden. Met name is het bestuur bezorgd over de verhoging van de opstalpremie. Die verhoging heeft niets te maken met de brand van vorig jaar, maar ligt in de schadeposten die veroorzaakt worden door lekkages in appartementen. Door de vele lekkageclaims acht de verzekeraar dat een hoger risico en verhoogt de premie.
VVE Markenhoven (de overkoepelende organisatie) sluit die opstalpolis af. VVE Parkeergebouwen is lid van de VVE Markenhoven, naast de VVE 7 Gebouwen. Het hoofdbestuur van VVE Markenhoven probeert een andere goedkopere opstalpolis te realiseren. Door zaken niet onder te brengen in de opstalverzekering (met name het eigenaarsbelang, zoals parket, keukens etc) vervallen bij een lekkage de hoge schadeposten en verwacht het Hoofdbestuur van Markenhoven een lagere premie.
Het bestuur van de garage VVE's vindt dat een uitgeklede opstalversie zeker onderzocht moet worden. Doel is immers dat het eigendom van de VVE verzekerd is. Extra opties, die individuele eigenaren ook zelf kunnen regelen, kunnen dan achterwege blijven.
Reorganisatie dienst Parkeergebouwen
De Gemeente wil de dienst Parkeergebouwen reorganiseren. Klik hier voor het bericht van het Parool uit oktober 2013. Deze reorganisatie, zoveel is wel al duidelijk, heeft grote personele gevolgen, die de VVE uiteraard ook aan den lijve zal ondervinden. Inmiddels heeft de gemeente in januari een voorgenomen besluit (7MB) gepubliceerd. De Ondernemingsraad is tegen de plannen. De inwerkingtreding van het voornemen per 1 maart is daardoor procedureel opgeschort. Wanneer en wat de uiteindelijke uitkomst wordt, is nu niet nog te voorspellen.
Jaarvergadering
In de ALV van 2013 ontbrak het advies van de Kascommissie over de jaarstukken 2012. Inmiddels is de kascommissie druk bezig en er is contact met Parkeergebouwen. De dienst parkeergebouwen is ondertussen bezig met de jaarstukken 2013. Deze moeten voor 1 juli besproken worden in de ALV van 2014. Die afronding van die financiële stukken worden volgende maand verwacht. Ook is gesproken over de datum van de algemene ledenvergadering. Deze vergadering is gepland op donderdag 26 juni om 19.30 uur. Noteert u die datum in uw agenda? De vergaderruimte is: de Lezingenzaal bij de Volksuniversiteit, Rapenburgerstraat 73, 1011 VK Amsterdam. De agenda en stukken volgen dan zoals gebruikelijk ruim van te voren.
