In de namiddag in het nieuwe pand van Parkeergebouwen en met uitzicht op het parkeerterrein, de buren (BMW) en de A10 werd, ondanks het stormachtige weer buiten, binnen gemoedelijk vergaderd. Aanwezig waren de notaris, IRS+, twee vertegenwoordigers van Parkeergebouwen en de voorzitter. Aan de orde de stand van zaken rond het advies van de notaris.
In het nieuwe pand aan de Pieter Braaijweg 10 is met name gesproken over het concept advies van IRS+. Een eerste concept advies van de notaris, gebaseerd op het technisch advies van IRS+, is inhoudelijk nog niet besproken. Evenals zijn eerste opzet voor een contract (ex art 23B van de splitsingsakte).
Advies IRS+
Het technisch advies van IRS+ maakt duidelijk voor wie de techniek in de garage bedoeld is. Een onderdeel kan alleen zijn bedoeld voor het bewonersdeel, of alleen het openbare deel. Echter veel van de techniek wordt in zijn functie door IRS+ geduid als onderdeel van een groter geheel. Dat blijkt o.a. uit de brandmeldinstallatie. Voorheen werden alle onderdelen los van elkaar gezien. Voor de jaarlijkse kosten van het bewonersdeel werd bijvoorbeeld gerekend met het aantal melders dat daar hangt en voor de kosten gemeente het aantal in de openbare garage. Echter het advies van IRS+ gaat uit van de redeniging dat veel techniek met elkaar samenhangt. Zo reageren alle onderdelen technisch op elkaar en start een brandsignaal in het openbare deel niet alleen daar alle veiligheidsvoorzieningen (o.a waarschuwing signalen, het harder draaien van de ventilatoren etc.), maar ook in het bewonersdeel. Dat zijn ook de vergunningeisen van zo'n complex.
Oplossingsrichtingen
Partijen hebben op basis van het concept advies van IRS+ een verkennend gesprek gevoerd over de oplossingsrichtingen. Juist omdat het advies van IRS+ een aanzienlijke verruiming impliceert van het gemeenschappelijk domein. Want als een groot gedeelte van de techniek gemeenschappelijk is dan heeft dat immers gevolg voor de verdeling van de jaarlijkse kosten. En ook effect op de omvang van het reserveringsdeel van partijen voor vervanging van die techniek op termijn (MJOB). Dat komt omdat op grond van de splitsingsakte gemeenschappelijke zaken een speciale verdeelsleutel tussen bewoners en de gemeente gehanteerd wordt. Parkeergebouwen zet vraagtekens bij die denkrichting omdat zoals er nu tegen aangekeken wordt, die uitkomst nimmer beoogd kan zijn door de gemeente. Ook oppert Parkeergebouwen de rechtmatigheidsvraag, of de gemeente überhaupt wel zo'n aanzienlijk deel van de kosten voor haar rekening moet nemen.
Gemeld is dat de bestaande regelgeving van de VVE Parkeergarage Markenhoven leidend is. Jurisprudentie staat immers niet toe dat in de archieven gezocht wordt naar de reden van de kostenverdeling in de akte. Alleen wat in de akte staat is kenbaar voor derden. Afspraken buiten de akte om houden geen stand, omdat nieuwe eigenaren een beroep kunnen doen op de tekst in de akte. Iedereen wist wat hij kocht. En aanpassen van de akte wordt niet alleen een zeer kostbare zaak, maar ook een onmogelijke opgave. Immers alle eigenaren moeten hun goedkeuring geven, inclusief de hypotheekhouders.
In het gesprek bleek niet duidelijk wat het financiële plaatje dan zou moeten worden. Daarom komt er eerst een doorrekening van wat nu voorligt. Dat betreft de herrekening van de jaarnota's 2012 en 2013 en het gemeenschappelijke deel van het MJOB. Uiteindelijk moet niet alleen gefocusd worden op de verdeling van de kosten op basis van de akte. Ook andere knoppen zijn te bespreken om de kosten te beheersen, opdat er sprake is van een reële aanvaardbare begroting.
Afspraken
Voor het eind van dit jaar is een nieuwe ALV beloofd. Daarin komen niet alleen de adviezen van de notaris aan de orde, inclusief het concept contract met Parkeergebouwen, maar uiteraard ook de uitwerking daarvan in voorlegging van een nieuwe jaarrekening over 2012 en die van 2013, maar ook de MJOB.
Het wordt kort dag, maar partijen streven er naar om komende weken het tijdpad te halen. Wordt vervolgd.
- Lees meer over de achtergrond: Adviestraject notaris gestart.
- Jurisprudentie: ECLI:NL:HR:2013:1078. De Hoge Raad concludeert er geen betekenis mocht worden toegekend aan andere, niet in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen. Het Hof had zijn oordeel dan ook niet mogen baseren op de ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning.
