Zonnepanelen voor een VvE: 11 veelgestelde vragen (en antwoorden)
De grote platte daken van een appartementsgebouw zijn uitstekend geschikt voor zonnepanelen, toch doen VvE's dit niet op grote schaal. Waar lopen ze tegenaan en wat houdt hen tegen? Wij doken in de materie!Wij hebben ruim 3 jaar onderzoek naar gedaan en zien dat veel VvE's tegen dezelfde vragen aanlopen. In dit artikel zullen wij deze onderwerpen uitgebreid behandelen.
De VvE is eigenaar van het pand (en dus van het dak), een individuele eigenaar mag hier zonder specifieke toestemming geen gebruik van maken. Een VvE kan er natuurlijk voor kiezen de opbrengst van de zonnepanelen alleen ten behoeve van de de algemene ruimtes te gebruiken, maar het meeste energieverbruik zit juist bij de individuele appartementen. We zien dan ook dat veel installateurs er om deze reden voor kiezen de zonnepanelen aan te bieden voor de algemene ruimtes, ondanks dat dit voor de VvE niet het meest rendabel is. Verstandiger is naar oplossingen te kijken waarbij ook de appartementen betrokken kunnen worden.
We weten nu dat (juridisch gezien) de makkelijkste oplossing is om de zonnepanelen alleen ten behoeve van de algemene ruimtes te plaatsen, maar niet de meest rendabele voor de VvE. Daarbij komt dat het salderen stopt in 2020. Dit houdt in dat je vanaf dat moment niet meer kosteloos de stroom die je overdag opwerkt 's avonds kunt gebruiken. Hiervoor in de plaats komt een terugleververgoeding. Deze ligt 4 cent per kwh lager dan de prijs die je betaalt voor de stroom. Bovendien zal deze vergoeding worden afgebouwd tot nul in 2035. Je moet dus vanaf 2020 of de stroom direct verbruiken of hem opslaan (wat een ingewikkeld en duur verhaal is bij een groot aantal zonnepanelen op je dak).
De oplossing zit in vernieuwende concepten waarbij de stroom in huis anders wordt ingezet, zodat je de stroom wel betaalbaar kunt opslaan. Denk hierbij aan slimme oplossingen als software te laten bepalen wanneer de wasmachine gebruikt gaat worden of de boiler die alleen verwarmt als er stroom over is. Uiteraard verliezen de apparaten hun functie niet als er geen zon is, maar door de software te laten bepalen wat wanneer wordt gedaan in huis hoef je niet meer te salderen.
Op verreweg de meeste platte daken in Nederland ligt bitumen. Een bitumen dak gaat gemiddeld 20 tot 25 jaar mee. Op zich niks mis mee, maar de meeste zonnepanelen gaan veel langer mee, zo'n 40 tot 50 jaar. En je kunt je voorstellen dat de kosten van het vervangen van een dak met zonnepanelen erop enorm hoog zijn. Zonde van het geld, zeker als je net wat begint te verdienen aan de panelen. Hier zitten we dus niet op te wachten. Gelukkig is er ook dakbedekking die zich kan meten met de levensduur van zonnepanelen, bijvoorbeeld Rhepanol. Deze dakbedekking gaat namelijk ook gemiddeld 50 jaar mee. Handig om te weten bij de keuze voor een nieuw dak.
Je dak uitrusten met zonnepanelen is een flinke investering. Iets waar veel VvE's logischerwijs tegen aanhikken. Tenslotte heeft de VvE als belangrijkste taak om het pand in goede staat te houden en dat kost al veel geld. En op een verhoging van de servicekosten zit natuurlijk ook niemand te wachten. Welke mogelijkheden heb je om deze investeringen toch te kunnen doen?
1. Sparen binnen de VvE tot er voldoende geld is voor de investering
Sparen duurt lang en is niet per definitie de goedkoopste optie omdat stroom steeds duurder wordt. Zo blijf je dus betalen aan de energiemaatschappij in plaats van te investeren in je eigen pand.
2. Een lening bij de SVN (speciale lening voor VvE's via een staatsfonds)
Lenen bij de SVN is, met een rente van rond de 3%, voor veel VvE's een mooie optie. Helaas vinden VvE's de weg naar de SVN maar moeilijk. Op dit moment gebruiken maar maximaal 100 VvE's per jaar de financieringsmogelijkheden bij de SVN. Nadeel is dat de SVN een aantal (logische) criteria heeft die voor VvE's met een achterstallige betalers een probleem kunnen vormen.
3. Via een zogenaamde ESCo-constructie waarbij de installateur in termijnen betaald krijgt
Bij deze constructie is de VvE direct eigenaar van de panelen. Vervolgens betaalt men over een lange periode maandelijks een vast bedrag. Voordeel is dat de rente vaak rond de 3% ligt en je volledig ontzorgd wordt met onderhoud en garanties gedurende de hele looptijd.
* Een ESCo is een Energy Service Company. Het is een bedrijf dat door toepassing van verschillende maatregelen een bepaalde energiebesparing voor een gebouweigenaar garandeert. Een sleutelrol hierbij speelt het prestatiecontract. Hierin worden afspraken tussen ESCo en opdrachtgever over (onder andere) de te realiseren energiebesparing vastgelegd. Worden de besparingsdoelen niet gehaald, dan is het risico voor de ESCo. (bron: RVO)
Er wordt bij duurzame energie vaak direct gekeken naar subsidies en andere vormen van financiële ondersteuning. Logisch, maar voor een VvE zijn de huidige maatregelen op het gebied van zonnepanelen gek genoeg eerder een last dan een pre. Hiervoor zijn veel oorzaken maar eenvoudig uitgelegd komt het erop neer dat de regelingen niet toestaan dat je de stroom per bewoner afneemt en niet gaat terugleveren via het net. En dat is voor een VvE juist het meest rendabel.
Als VvE ben je verantwoordelijk voor de installatie en voor de veiligheid op het dak. De meeste daken op appartementencomplexen zijn echter niet voorzien van de verplichte dakveiligheid. Bovendien ligt normaal gesproken alle onderhoud en garantie bij de VvE zelf. Die zal dus moeten bijhouden en bewijzen wanneer een paneel niet meer goed functioneert maar ook wanneer en door wie de panelen worden gereinigd.
Bij een ESCo-constructie echter, zoals eerder besproken, heb je dit probleem niet aangezien de onderhoud en garantie taken bij de ESCO uitvoerende partij liggen. Die zal alles voor je in de gaten houden en de garantie claimen indien nodig. Je bent dus volledig ontzorgd!
Als je niet wil terugleveren aan het net en tevens niet altijd de stroom die wordt opgewekt direct kunt verbruiken, dan heb je een batterij nodig om de energie op te slaan. Zonnepanelen zijn pas interessant bij eigen opslag maar de kosten van de batterijen zijn hierbij nog wel een lastig punt. Op individueel niveau is dit eigenlijk niet realiseerbaar, maar bij een VvE heb je technisch de mogelijkheid om te voldoen aan alle wet- en regelgeving om gezamenlijk een pandbatterij te delen. Het grote voordeel is dat je hierdoor een minder grote batterij nodig hebt dan wanneer je allemaal individuele batterijen zou gebruiken.
Van de Nederlandse overheid moet iedere woningeigenaar altijd de keuze hebben om te wisselen van een energieleverancier. Dit is bij zonnepanelen nooit een probleem omdat de panelen op de meter als tweede eigen invoer van stroom worden aangesloten. Zo heb je dus nog altijd de keuze waar je de eventueel benodigde extra stroom (bijvoorbeeld in de wintermaanden) vandaan haalt.
Als je het goed wilt doen, zullen alle woningen individueel bekabeld en aangesloten dienen te worden. Hiervoor zullen door alle meterkasten gaten geboord moeten worden en zal een 'dikke stroomkabel' gebruikt moeten worden in verband met de lange afstanden die de stroomkabels door het gebouw moeten afleggen. Dit is zeer specialistisch werk. Het aantal panelen, de hoeveelheid stroom en de complexe software maken het zelfs voor maar een beperkte groep installateurs mogelijk om dit te plaatsen. Je zult het namelijk moeten combineren met wet- en regelgeving en een complexe software programmering. Dus voor een VvE is het haast niet mogelijk zelf zonnepanelen aan te leggen.
Dit lijkt makkelijk te beantwoorden maar door de verschillende wetten en regels waar een VvE mee te maken heeft is dit helaas niet het geval. In ons onderzoek zijn wij slecht 1 variant tegengekomen die economisch écht rendabel is voor een VvE. Ondanks de vele technische en juridische hobbels die deze oplossing met zich mee brengt, is het plaatsen van de panelen op het hele dak alleen interessant als daarmee niet alleen de algemene ruimte maar ook alle appartementen worden voorzien van stroom.
Lees hier wat deze oplossing inhoudt.
Op 25 mei 2018 treedt de nieuwe privacywetgeving, de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), in werking. Verenigingen van Eigenaars (VvE) krijgen hier ook mee te maken; een VvE verwerkt tenslotte persoonsgegevens van haar leden, bijvoorbeeld voor het uitsturen van uitnodigingen voor vergaderingen, voor de maandelijkse incasso van de VvE-bijdrage of bij gebruik van kentekenregistratie.
De Autoriteit Persoonsgegevens heeft een AVG-10-stappenplan ontwikkeld waarmee organisaties zich kunnen voorbereiden op de invoering van de AVG. Lees hieronder 4 belangrijke aandachtspunten voor VvE's:
Een VvE heeft een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat een VvE moet kunnen aantonen dat zij in overeenstemming met de AVG handelt. Hiervoor moet je een register van verwerkingsactiviteiten bijhouden. In het register staat informatie over de persoonsgegevens die de VvE verwerkt. Hoe dat register eruitziet (digitaal, op papier, een Excel-bestand of een Word-document) is niet aan regels gebonden.
Een VvE moet in het register het volgende vastleggen:
Een VvE moet toestemming van haar leden hebben om persoonsgegevens te verwerken. Op welke manier een VvE dit regelt, schrijft de AVG niet voor. Wel is het aan de VvE om aan te tonen dat ze toestemming heeft gekregen.
Een geldige toestemming is:
Onder de AVG heeft een VvE een informatieplicht. Dit betekent dat een VvE verplicht is om leden duidelijk te informeren over wat de VvE met persoonsgegevens doet. Dit kan met een privacyverklaring. Bedrijven zetten zo’n privacyverklaring vaak op hun website. Een VvE heeft meestal geen eigen website. Zorg er dan voor dat de VvE-leden bijvoorbeeld een papieren versie van de privacyverklaring krijgen.
In een privacyverklaring staan de rechten van de VvE-leden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het recht op inzage en het recht op correctie van gegevens, maar ook het recht op overdraagbaarheid van gegevens en recht van bezwaar. Het recht om vergeten te worden geldt bij een VvE alleen wanneer het VvE-lid geen eigenaar meer is. Lees meer over de privacyverklaring >
Is er sprake van een datalek (bijvoorbeeld omdat de laptop van de voorzitter is gestolen met daarop de persoonsgegevens van VvE-leden), waardoor persoonsgegevens van leden potentieel gevaar lopen? Dan moet je dit datalek als VvE vastleggen en hiervan melding maken bij de Autoriteit Persoonsgegevens. Ook meld je een datalek bij de leden van de VvE.
Tip: Verstuur een e-mail altijd met e-mailadressen in de BCC.
Lees meer over de AVG op de website van de Autoriteit Persoonsgegevens
Zo’n 29.000 huiseigenaren kregen in eerste instantie veel minder tijd om een keus te maken in het nieuwe erfpachtstelsel. Ná 1 maart pas beslissen kon ze immers veel geld gaan kosten. Dankzij een motie van vijf partijen donderdag is deze deadline nu toch van de baan.
Lees meer: Deadline 1 maart voor 29.000 erfpachters nu toch van de baan
Parkeerkelder onder de Wolfsberg © Ton van de Meulenhof
DEURNE - Er komt een oplossing voor de problemen met de kostenverrekening van de elektriciteit in parkeergarage Wolfsberg in Deurne.
Lees meer: Elektriciteitsongelijkheid in Deurne wordt opgelost
Rond kerst of aan het begin van het nieuwe jaar worden door VvE’s nog al eens borrels georganiseerd, of in de zomer: een barbecue. Vaak vanuit de gedachte om de bewoners van het complex te betrekken bij het reilen en zeilen van de VvE en uiteraard vanwege de gezelligheid. Een sympathiek initiatief, maar in sommige gevallen heeft niet iedereen daar interesse in.
Een terugkomende vraag is dan ook, of de kosten van zulke bijeenkomsten tot de gemeenschappelijke schulden en kosten van de VvE moeten worden gerekend. Meestal wordt de discussie daaromtrent in de vergadering beslecht, maar het is een enkele keer voorgekomen dat de rechter zich hierover heeft moeten uitspreken.
Lees meer: Borrelen op kosten van de VvE?