In het kader van onderhoud heeft de vergadering van eigenaars besloten tot vervanging van de dakbedekking van de gemeenschappelijke daken over te gaan. Het bestuur geeft aan dat het noodzakelijk is het door mij aangelegde dakterras (binnen de begrenzing van mijn privégedeelte) te verwijderen en dat de kosten daarvan voor mijn rekening en risico komen. Is dit juist?
In een vergelijkbare zaak is reeds in 2006 door de rechtbank Den Haag geoordeeld dat een eigenaar, indien de bereikbaar van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken onvoldoende blijkt, voor eigen rekening zaken van het dak diende verwijderen, zodat het dak ‘goed bereikbaar’ voor het noodzakelijke onderzoek zou worden. De in die zaak door de eigenaar gestelde voorwaarde dat de kosten daarvan voor rekening en risico van de VvE zouden moeten komen, achtte de rechtbank niet redelijk.
Eveneens oordeelde de rechtbank hier dat geen sprake was van schade als bedoeld in art. 18 lid 3 MR 1992. Dat artikel bepaalt dat indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot het privégedeelte noodzakelijk is, de eigenaar verplicht is toestemming en medewerking te verlenen. Eventuele schade die daaruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed. De rechtbank Den Haag oordeelt dat bij die schade moet worden gedacht aan de noodzaak tot hakken en breken in een privégedeelte. Bijvoorbeeld om bij gemeenschappelijke leidingen te komen of aan de situatie dat een eigenaar ten gevolge van werkzaamheden geheel of ten dele het gebruik van zijn privégedeelte moet ontberen.
Het Modelreglement 2006 voorziet in deze situatie. Aldaar is in artikel 28 lid 3 bepaald dat indien wordt besloten tot vervanging of tot herstel van dakbedekking onder de privé terrassen, de eigenaar het daarop aanwezige beloopbaar oppervlak voor eigen rekening en risico te verwijderen en te herstellen.
Indien een eigenaar ter afwerking of verfraaiing tegels of bijvoorbeeld kunstgras aanbrengt, en onderhoud aan de daaronder gelegen gemeenschappelijke zaken nodig is komen de kosten voor verwijdering van die “afwerklagen” op grond van het bovenstaande dus voor rekening en risico van de betreffende eigenaar.
Ter aanvulling is het van belang dat een eigenaar slechts wijzigingen mag aanbrengen in gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken, met toestemming van de vergadering van eigenaars. Indien een eigenaar een afwerklaag ter bescherming c.q. verfraaiing aanbrengt op een terras en deze niet zonder schade verwijderd kan worden, impliceert dat dus dat die afwerklaag op enige wijze is verbonden met de daaronder gemeenschappelijke dakbedekking c.q. constructievloer. Daarvoor dient toestemming te worden verzocht aan de vergadering van eigenaars. In dat kader is het raadzaam enkel toestemming te verlenen onder de voorwaarde dat eventuele kosten van verwijdering in verband met noodzakelijk onderhoud geheel voor rekening en risico van de verzoekende eigenaar en diens rechtsopvolgers komen.
Eveneens is het raadzaam aan die toestemming de voorwaarde te verbinden dat een zogeheten gebruiksovereenkomst tussen de verzoekende eigenaar en de VvE wordt gesloten op kosten van de eigenaar. In die overeenkomst kunnen dan zaken als aansprakelijkheid, onderhoudskosten en het overdragen van de in die overeenkomst genoemde verplichtingen aan rechtsopvolgers worden geregeld.
Bron: VVE Centraal
