Rechtbank Amsterdam, 25 augustus 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9652 – Op 27 juni 2015 schreef ik hier over een beschikking van de kantonrechter in Amsterdam d.d. 16 januari 2015 in een geschil in een VvE waar een woningcorporatie bij betrokken is. De woningcorporatie was zowel de splitsende partij als de verkopende partij als de groot eigenaar in de VvE.
De klacht kwam van de individuele eigenaars, en ging over gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten, die al dan niet onder de herstelverplichting van de woningcorporatie zouden vallen vanwege de bepalingen uit het ‘Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002 – 2007’ zoals dat in Amsterdam geldt. De procedure ging concreet over het besluit om de VvE als procespartij op te laten treden, zodat de kosten van de procedure ook voor rekening van de VvE zouden komen (en daarmee voor een belangrijk deel ook voor rekening van de woningcorporatie die immers groot eigenaar in de VvE is). De kantonrechter oordeelde dat de woningcorporatie misbruik van macht maakte om door tegen dit voorstel te stemmen, het besluit te voorkomen.
De kantonrechter motiveerde als volgt:
“[Corporatie] heeft feitelijk de zeggenschap binnen de VvE en maakt gebruik van haar meerderheid in de vergadering van eigenaars om besluiten tegen te houden die zij niet in haar belang acht als splitsende partij en verkoper van de appartementen. Daarmee misbruikt zij haar meerderheidspositie en dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de verhouding tussen de appartementseigenaars beheerst. [Corporatie] behartigt aldus immers alleen het eigen belang om niet door de VvE te kunnen worden aangesproken op de staat waarin zij het gebouw bij de splitsing heeft opgeleverd, terwijl de vraag welk deel van de te maken onderhoudskosten voor rekening van de VvE komt, dan wel nog voor rekening van [corporatie] kan worden gebracht, wel degelijk de gehele VvE aangaat. … Met haar meerderheidsstem voorkomt [corporatie] ook dat zij (via de VvE) bijdraagt in de kosten van de bodemprocedure, hetgeen ten opzichte van de mede-eigenaren evenmin redelijk is te achten, maar als misbruik van machtspositie moet worden aangemerkt.”
Op 25 augustus 2015 deed een andere kantonrechter in Amsterdam uitspraak in een vergelijkbaar geschil (niet gepubliceerd, zaaknummers 3143193 EA VERZ 14-557 en 3840970 EA VERZ 15-119). In deze casus ging het over dezelfde woningcorporatie die eigenaar is van vijf van de acht appartementsrechten in een complex. De overige drie zijn in eigendom van drie individuele eigenaars. Ook hier is het ‘convenant’ van kracht.
De casus
De verzoeker, een van de individuele eigenaars, was het niet eens met de benoeming van een vertegenwoordiger van de corporatie als bestuurder en de benoeming van een nieuwe beheerder, zonder dat daarover in de vergadering gesproken is. Daarnaast heeft hij in de VvE vergadering voorgesteld om een rechtszaak tegen de corporatie als verkopende partij te beginnen, om de corporatie aldus te dwingen de verplichtingen uit het ‘convenant’ na te komen. Ook stelde hij voor om nader bouwkundig onderzoek uit te laten voeren om uit te zoeken of er nog meer gebreken in het complex zouden zijn die voor rekening van de verkopende woningcorporatie zouden moeten komen. Voorts had verzoeker advocaat-kosten gemaakt om de woningcorporatie te bewegen tot nakoming van het ‘convenant’. De corporatie heeft tegen deze voorstellen gestemd.
Beslissing
De beslissing van de kantonrechter kent twee aspecten. Allereerst stelt hij dat de corporatie “op onaanvaardbare wijze gebruik heeft gemaakt van haar macht als ‘grooteigenaar’ door, zoals onbetwist vaststaat, niet eens een bespreking van het agendapunt af te wachten, maar eenvoudigweg mee te delen dat zij met haar meerderheid van stemmen had besloten om verzoeker als voorzitter en bestuurder te ontslaan en een professionele VvE beheerder in zijn plaats te benoemen. Een dergelijke opstelling is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die mede-eigenaren in een VvE jegens elkaar in acht moeten nemen.” Het besluit wordt vernietigd.
Wat mij betreft is deze beslissing volstrekt helder en geheel in lijn met de heersende opinie over de grens tussen gebruik en misbruik van macht.
Het tweede aspect gaat over de naleving van het convenant door de woningcorporatie en of de kosten van de door één van de individuele eigenaars ingeschakelde advocaat voor rekening van de VvE moeten komen. Wat dit betreft heeft de kantonrechter anders geoordeeld dan de kantonrechter in de hiervoor aangehaalde uitspraak. De kantonrechter stelt – kort gezegd – dat anders dan in de beschikking van 16 januari 2015 in déze zaak geen sprake is van een belang dat de gehele VvE aangaat. De kantonrechter is het met zijn ambtgenoot eens dat de woningcorporatie feitelijk de zeggenschap heeft in de VvE en gebruik maakt van haar stemmenmeerderheid om besluiten tegen te houden die zij niet in haar belang acht als splitsende partij en verkoper van de appartementen. In de onderhavige kwestie is de kantonrechter echter van mening dat niet kan worden gezegd dat de corporatie haar meerderheidspositie heeft misbruikt in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de verhouding tussen de appartementseigenaren beheerst, en hij laat de beslissing daarom in stand. Ook voor wat betreft de advocaat kosten stelt hij dat niet is gebleken dat de juridische adviezen de VvE hebben gediend en niet slechts de drie individuele eigenaars. Deze kosten behoren dan ook niet voor de VvE te komen.
Als de individuele eigenaars willen weten of de woningcorporatie haar verplichtingen als verkopende partij correct is nagekomen, zullen zij een bodemprocedure tegen de woningcorporatie moeten beginnen, en dan kan ook worden beoordeeld of er aanvullend bouwkundig onderzoek nodig is.
Anders dan in de kwestie waar op 16 januari 2015 uitspraak is gedaan, is in deze procedure voor de kantonrechter al voldoende onderbouwd dat de VvE geen procespartij is in de door verzoeker bedoelde procedure en de corporatie om die reden een gerechtvaardigd belang had tegen te stemmen. Er is op dit punt geen sprake van misbruik van stemrecht.
Volledige uitspraak Rechtbank Amsterdam 25 augustus 2015: ECLI:NL:RBAMS:2015:9652
