LegalMatters, partner | 21 januari 2016, 16:22

Onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder kan soms tóch geoorloofd zijn.

Veel huurders realiseren zich niet dat zij hun huurwoning meestal niet zomaar mogen onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder en verkijken zich op de grote juridische en financiële risico’s. Toch oordeelde de Rechtbank Rotterdam onlangs dat een huurder zijn woning via Airbnb mocht verhuren aan tientallen mensen, zonder dat de verhuurder hiervan wist. Hiermee lijkt de rechtspraak de teugels iets meer te laten vieren.

In onze eerdere partnerbijdrage ‘De keerzijde van Airbnb: verhuren mag niet zomaar’ gaven we huurders het advies om goed na te gaan of zij wel hun woning mogen verhuren, omdat ontruiming en/of schadevergoeding op de loer liggen.

Kort na die blog oordeelde de Rechtbank Rotterdam dat onderverhuur niet per definitie reden voor ontbinding en ontruiming hoeft te zijn. Deze uitspraak kan mogelijk voor verwarring zorgen. Daarom gaat het deze keer opnieuw over verhuur via Airbnb.

Wat was de zaak?
In de recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam ging het om een sociale huurwoning die via Airbnb tientallen keren was onderverhuurd. Maar liefst 42 gasten hadden een recensie geschreven over hun verblijf in de woning. Juist daarom zou je denken dat ontruiming hier op zijn plaats is. Er zijn namelijk diverse voorbeelden voorhanden waarin niet zo excessief gebruik is gemaakt van verhuur via Airbnb en ontruiming is toegewezen. Bovendien was er duidelijk sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst omdat de huurder zonder toestemming van de verhuurder de woning voor commerciële of bedrijfsmatige redenen onderverhuurde.

De rechter dacht er anders over en vond ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet redelijk omdat de woning maar deels was onderverhuurd en de huurder zelf ook nog in de woning verbleef. De belangen van andere mensen die op een wachtlijst stonden voor een sociale huurwoning werden dus niet geraakt.  Daarnaast heeft de rechtbank andere omstandigheden van het geval meegewogen. Zo speelde de duur van de huurovereenkomst een rol (21 jaar) en achtte de rechtbank het van belang dat er geen overlast werd veroorzaakt.

Niet te vroeg juichen
Ondanks bovenstaand positief oordeel voor de huurder is het nog te vroeg om te juichen. De rechter kwam tot dit oordeel in dit specifieke geval. Bovendien speelden de omstandigheden van het geval een belangrijke rol. Deze uitspraak betekent dus niet dat zonder meer altijd mag worden verhuurd zonder toestemming van de verhuurder. Ook merk ik in de praktijk dat zowel door verhuurders als huurders wordt  nagedacht wordt over beperkende bepalingen en afspraken in huurovereenkomsten over Airbnb. Juist omdat Airbnb momenteel zoveel bekendheid heeft. Sla de huurovereenkomst er dus goed op na en vraag altijd toestemming aan de verhuurder. Staar je niet blind op één uitspraak die positief heeft uitgepakt voor de huurder.

Belastingdienst & Airbnb
Wij willen hier graag aan toevoegen dat zelfs mensen met een koopwoning oplettend moeten zijn bij het onderverhuren via Airbnb. Ook zij lopen risico’s. Kijk altijd goed naar de reglementen en/of de hypotheekvoorwaarden. Zo heb je in sommige gevallen toestemming nodig van de bank en/of de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het kan voorkomen dat Airbnb-overnachters moeten instemmen met de reglementen van de VvE. Tot slot ben je als eigenaar van een woning verplicht de huur die je ontvangt via Airbnb op te geven bij de Belastingdienst.

Wil jij weten of je rechtsgeldig je woning kunt verhuren? Of ben je op zoek naar een huurovereenkomst met een goede clausule over verhuur via Airbnb? Word dan member bij LegalMatters.com en bel onbeperkt voor juridisch advies.

LegalMatters, partner | 21 januari 2016, 16:22

Onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder kan soms tóch geoorloofd zijn.

Veel huurders realiseren zich niet dat zij hun huurwoning meestal niet zomaar mogen onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder en verkijken zich op de grote juridische en financiële risico’s. Toch oordeelde de Rechtbank Rotterdam onlangs dat een huurder zijn woning via Airbnb mocht verhuren aan tientallen mensen, zonder dat de verhuurder hiervan wist. Hiermee lijkt de rechtspraak de teugels iets meer te laten vieren.

In onze eerdere partnerbijdrage ‘De keerzijde van Airbnb: verhuren mag niet zomaar’ gaven we huurders het advies om goed na te gaan of zij wel hun woning mogen verhuren, omdat ontruiming en/of schadevergoeding op de loer liggen.

Kort na die blog oordeelde de Rechtbank Rotterdam dat onderverhuur niet per definitie reden voor ontbinding en ontruiming hoeft te zijn. Deze uitspraak kan mogelijk voor verwarring zorgen. Daarom gaat het deze keer opnieuw over verhuur via Airbnb.

Wat was de zaak?
In de recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam ging het om een sociale huurwoning die via Airbnb tientallen keren was onderverhuurd. Maar liefst 42 gasten hadden een recensie geschreven over hun verblijf in de woning. Juist daarom zou je denken dat ontruiming hier op zijn plaats is. Er zijn namelijk diverse voorbeelden voorhanden waarin niet zo excessief gebruik is gemaakt van verhuur via Airbnb en ontruiming is toegewezen. Bovendien was er duidelijk sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst omdat de huurder zonder toestemming van de verhuurder de woning voor commerciële of bedrijfsmatige redenen onderverhuurde.

De rechter dacht er anders over en vond ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet redelijk omdat de woning maar deels was onderverhuurd en de huurder zelf ook nog in de woning verbleef. De belangen van andere mensen die op een wachtlijst stonden voor een sociale huurwoning werden dus niet geraakt.  Daarnaast heeft de rechtbank andere omstandigheden van het geval meegewogen. Zo speelde de duur van de huurovereenkomst een rol (21 jaar) en achtte de rechtbank het van belang dat er geen overlast werd veroorzaakt.

Niet te vroeg juichen
Ondanks bovenstaand positief oordeel voor de huurder is het nog te vroeg om te juichen. De rechter kwam tot dit oordeel in dit specifieke geval. Bovendien speelden de omstandigheden van het geval een belangrijke rol. Deze uitspraak betekent dus niet dat zonder meer altijd mag worden verhuurd zonder toestemming van de verhuurder. Ook merk ik in de praktijk dat zowel door verhuurders als huurders wordt  nagedacht wordt over beperkende bepalingen en afspraken in huurovereenkomsten over Airbnb. Juist omdat Airbnb momenteel zoveel bekendheid heeft. Sla de huurovereenkomst er dus goed op na en vraag altijd toestemming aan de verhuurder. Staar je niet blind op één uitspraak die positief heeft uitgepakt voor de huurder.

Belastingdienst & Airbnb
Wij willen hier graag aan toevoegen dat zelfs mensen met een koopwoning oplettend moeten zijn bij het onderverhuren via Airbnb. Ook zij lopen risico’s. Kijk altijd goed naar de reglementen en/of de hypotheekvoorwaarden. Zo heb je in sommige gevallen toestemming nodig van de bank en/of de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het kan voorkomen dat Airbnb-overnachters moeten instemmen met de reglementen van de VvE. Tot slot ben je als eigenaar van een woning verplicht de huur die je ontvangt via Airbnb op te geven bij de Belastingdienst.

Wil jij weten of je rechtsgeldig je woning kunt verhuren? Of ben je op zoek naar een huurovereenkomst met een goede clausule over verhuur via Airbnb? Word dan member bij LegalMatters.com en bel onbeperkt voor juridisch advies.